提示：本月初，市區(qū)某小區(qū)一天之內(nèi)6輛摩托車被盜。竊賊駕車緊跟在有出入證的車輛后面，沖卡逃逸�！拔覀兠吭露冀晃飿I(yè)管理費(fèi)，也有請(qǐng)保安，小區(qū)里失竊，物業(yè)公司就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任�！痹撔�區(qū)業(yè)主黃先生的觀點(diǎn)代表了很多業(yè)主的看法。而物業(yè)公司一般都是根據(jù)物業(yè)合同來應(yīng)對(duì)業(yè)主的訴求：沒有在合同約定的情況下，物業(yè)公司并不承擔(dān)賠償責(zé)任。
   這個(gè)事例在提醒著我們，小區(qū)并不是有了保安、門衛(wèi)就安全無憂了，防盜竊的任務(wù)仍需大家努力。記者針對(duì)市區(qū)一些小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中保安、車輛管理等內(nèi)容展開了調(diào)查，意在提醒小區(qū)居民和物業(yè)公司對(duì)安全隱患進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，改善居住環(huán)境。

小區(qū)大門可隨意出入
   市區(qū)一些新型小區(qū)的保安工作總給人一種戒備森嚴(yán)的感覺，保安身材魁梧、制服筆挺，視頻探頭及智能化門禁系統(tǒng)把守著小區(qū)的重要部位。但保安工作的落實(shí)情況跟這戒備森嚴(yán)的外表是否一致呢？
    記者近日走訪了多個(gè)小區(qū)，觀察發(fā)現(xiàn)，外來人員進(jìn)入小區(qū)非常方便，不用登記，保安也很少盤問。在陽光水榭小區(qū)，記者輕易地從大門進(jìn)入小區(qū)，并未遭到該處保安人員的盤查，沿路在多名保安人員面前徘徊也沒有受到懷疑，隨后記者在該小區(qū)的停車場(chǎng)逗留了約5分鐘，也沒有遭到保安盤查。
    在翡翠星城、明珠華庭、怡景豪庭等小區(qū)，記者多次出入，未遇盤問或登記。僅在廣晟花園，遇到門禁，向保安說明來意之后，才得到許可進(jìn)入小區(qū)。
    相對(duì)于新小區(qū)較少盤問或登記，但有攝像頭監(jiān)控的情況，一些老小區(qū)的門衛(wèi)系統(tǒng)更顯薄弱。在富景小區(qū)，由于歷史原因，幾乎每個(gè)門店都有后門（指門店通向小區(qū)的門），100多個(gè)后門僅有少數(shù)裝了攝像頭，大多數(shù)都是監(jiān)管的真空地帶。小區(qū)只有六七位保安，每天要負(fù)責(zé)小區(qū)大門值班、巡邏，沒有足夠的人力物力對(duì)這100多個(gè)后門實(shí)行監(jiān)管。黃主任說，小區(qū)內(nèi)今年多次發(fā)生被盜事件，業(yè)主對(duì)此意見很大。8月11日，物管處就強(qiáng)行堵住了業(yè)主投訴較多的一家門店的后門。

部分保安年齡偏大
    文明路一小區(qū)的業(yè)主曾先生告訴記者，近期發(fā)現(xiàn)小區(qū)保安換人換得很頻繁，有的保安年齡也偏大，他認(rèn)為這對(duì)維護(hù)小區(qū)治安很不利。記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)保安更換頻率快、年齡偏大，成為市區(qū)物業(yè)治安管理一大現(xiàn)象。
    一位在物業(yè)公司任職多年的保安介紹，以前想到小區(qū)當(dāng)保安，不是退伍軍人很難�，F(xiàn)在門檻降低了，只要是身體健康、吃苦耐勞的年輕人，物業(yè)公司都搶著要，這是因?yàn)槟贻p人愿意當(dāng)保安的越來越少了�！鞍l(fā)展空間有限，每個(gè)月1000元左右的工資，還不包吃住，除掉日常開銷，剩不了多少�！痹摫０脖硎�，這是年輕人不愿意當(dāng)保安的主要原因。現(xiàn)在保安的年齡構(gòu)成大體是30歲以下、30—45歲、45歲以上三分天下。
    針對(duì)業(yè)主對(duì)保安年齡偏大的質(zhì)疑，有物業(yè)公司回應(yīng)說，保安的年齡不是判斷小區(qū)安全防范工作好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵還是整個(gè)小區(qū)的保安氛圍和相關(guān)配套。物業(yè)公司只要加強(qiáng)巡查、安全防范措施落實(shí)到位就可以了，畢竟保安并不能保證業(yè)主安全完全不受到侵害。

小區(qū)安全是系統(tǒng)工程
    在一些老小區(qū)，房屋向外出租現(xiàn)象十分普遍，且數(shù)量不小，這就形成了小區(qū)內(nèi)出入人員身份、職業(yè)、道德呈現(xiàn)多樣化。據(jù)了解，這些租房的人員，有外來流動(dòng)人員，也有本市的常住人口，有做生意的，也有打工的，形形色色、包羅萬象。其特點(diǎn)是居住期較短，監(jiān)控難度較大，增加了安全防范的難度�！拔覀円�求業(yè)主在出租房屋時(shí)，復(fù)印租房者的身份證，但很多業(yè)主并不配合。到出事時(shí)，又把責(zé)任全推到物業(yè)的頭上。”富景小區(qū)物管處的黃主任說。
    “為了加強(qiáng)小區(qū)安全工作，我們要求業(yè)主刷卡進(jìn)入小區(qū)，對(duì)訪客要求其報(bào)出到訪的業(yè)主姓名，但實(shí)行了不到半年時(shí)間，因?yàn)榈貌坏綐I(yè)主的理解配合而無奈終止。”長(zhǎng)堤路一小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，一方面業(yè)主對(duì)物業(yè)的安全工作提出了很高要求，一方面物業(yè)的一些安全舉措常常因業(yè)主嫌棄程序繁瑣而擱淺，令他們很難開展工作。
    采訪中，面對(duì)小區(qū)長(zhǎng)期頻現(xiàn)的治安難題，多家受訪物業(yè)公司表達(dá)了一個(gè)普遍的觀點(diǎn)：小區(qū)安全單靠保安巡邏是不夠的，人為防范為
主，物防、技防為輔；同時(shí)業(yè)主要積極參與、營(yíng)造群防群治的社區(qū)氛圍，編織一張橫縱聯(lián)合，立體交叉的群眾性防范大網(wǎng)。此外，社區(qū)居委會(huì)作為小區(qū)的直接管理者，應(yīng)采取各種有效形式，開展各種宣傳教育活動(dòng)，強(qiáng)化安全創(chuàng)建人人有責(zé)的意識(shí)。

丟失責(zé)任要綜合認(rèn)定
   “很多業(yè)主以為，交了物業(yè)管理費(fèi)后，小區(qū)管理范圍內(nèi)出現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)失竊事故，物業(yè)公司要付全額賠償責(zé)任。這是一種誤解，法律并無這樣的規(guī)定。”興源律師事務(wù)所律師苗靖表示，小區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)丟失責(zé)任認(rèn)定要具體情況具體分析。
    苗靖分析說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)義務(wù)主要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護(hù)區(qū)內(nèi)的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施，包括：小區(qū)內(nèi)巡邏、監(jiān)控、對(duì)違法犯罪及時(shí)制止，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和報(bào)警、對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種突發(fā)事件及時(shí)進(jìn)行處理等，其目的是為了保障管理區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人身不受傷害、小區(qū)業(yè)主及居民生活秩序正常。根據(jù)這一特性，在衡量管理服務(wù)義務(wù)時(shí)，必須有一個(gè)合理的范圍，對(duì)超出此范圍的義務(wù)，不應(yīng)由物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)義務(wù)作為一種有償?shù)摹⒓s定的服務(wù)，其在合同中地位一般應(yīng)根據(jù)合同的具體約定。如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中明確約定了管理服務(wù)義務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為合同的主義務(wù)；如果業(yè)主在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同中并未約定管理服務(wù)義務(wù)，則只能認(rèn)定為合同的附隨義務(wù)。“由于兩種義務(wù)的屬性不同，兩種義務(wù)的履行對(duì)應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)的責(zé)任也是完全不同的�！泵缇刚f。
   本報(bào)記者葉能軍 見習(xí)記者程癸鍵