“限外令”

　　影響人群

　　境外個(gè)人只能在東莞購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。

　　影響人群

　　外國(guó)人及港澳臺(tái)居民

　　東莞境外個(gè)人只能在東莞買(mǎi)一套自住的住房。

　　昨日，東莞市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，東莞將對(duì)境外個(gè)人在東莞買(mǎi)房進(jìn)行限購(gòu)，境外個(gè)人只能在東莞購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房。

　　市房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)張偉華在接受《東莞時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，下發(fā)該《通知》是為了落實(shí)住建部、國(guó)家外匯管理局兩部門(mén)下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》(建房〔2010〕186號(hào))要求。

　　據(jù)11月4日住建部與國(guó)家外匯管理局下發(fā)的通知要求，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房，在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。該通知涉及港澳臺(tái)居民。

　　房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，市房產(chǎn)管理局下發(fā)住房和建設(shè)部、國(guó)家外匯管理局《通知》表明，境外個(gè)人“限外令”已在東莞全面推開(kāi)，境外個(gè)人只能在莞購(gòu)買(mǎi)一套住房已成定局。

　　不過(guò)，東莞市房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，目前，雖然東莞外資企業(yè)不少，但境外人士在莞購(gòu)房者卻不多，境外人士占東莞全市購(gòu)房量比例較小，境外人士限購(gòu)一套房的政策對(duì)樓市影響較小。

　　歷史

　　港人一度是東莞買(mǎi)房的主力軍

　　改革開(kāi)放以來(lái)，不少來(lái)自香港、臺(tái)灣的居民來(lái)東莞投資興業(yè)，因而，東莞曾是港商臺(tái)商內(nèi)地置業(yè)的主要城市。

　　東莞中原地產(chǎn)2007年發(fā)布《東莞樓市歷史回顧及未來(lái)走勢(shì)分析》報(bào)告認(rèn)為，東莞房地產(chǎn)業(yè)的起步期為20世紀(jì)90年代初。東莞房地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了四個(gè)階段：1994-1995年為第一個(gè)繁榮期，主要由常平、樟木頭等樓盤(pán)外銷(xiāo)香港所致；但由于行業(yè)的不規(guī)范及投資的盲目性，導(dǎo)致短暫的輝煌后快速經(jīng)歷衰退期并進(jìn)入蕭條期，特別是遭遇1997-1998年的亞洲金融風(fēng)暴，港人在莞置業(yè)大幅下降，使東莞房地產(chǎn)一度進(jìn)入調(diào)整期。1999-2003年市場(chǎng)才進(jìn)入復(fù)蘇階段，交易量、房?jī)r(jià)回升。2004年至今，東莞房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪的繁榮期，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)量?jī)r(jià)雙指標(biāo)快速增長(zhǎng)。

　　從中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告不難看出，東莞房產(chǎn)發(fā)展初期，港人一度是購(gòu)買(mǎi)東莞房產(chǎn)的主力人群。這一時(shí)期樟木頭、常平等鎮(zhèn)街更是依靠港人，曾在東莞樓市獨(dú)占鰲頭。

　　以至于今日，在樟木頭地區(qū)成交的二手房中，出售主力仍是港人。

　　現(xiàn)狀

　　境外個(gè)人購(gòu)房比例不足一成

　　東莞市眾旺房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人付亮告訴記者，如今他經(jīng)手的二手房交易，差不多80%房屋業(yè)主是香港人，“香港人現(xiàn)在賣(mài)房的很多，買(mǎi)主絕大多數(shù)是大陸人。”付亮是一家在樟木頭鎮(zhèn)從事房產(chǎn)中介公司員工。

　　隨著東莞市房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的日益多樣性，中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的崛起，東莞市境內(nèi)購(gòu)房者越來(lái)越多，境外購(gòu)房比例則在不斷下降。中原市場(chǎng)研究部經(jīng)理車(chē)德銳提供一組數(shù)據(jù)顯示，2004年，東莞境外人士在莞置業(yè)比例約占置業(yè)總?cè)藬?shù)的30%，境外個(gè)人在東莞購(gòu)買(mǎi)了超過(guò)4500套房產(chǎn)；2005年，這一比例減至15%左右；2006年與2005年持平；2007年之后，維持在一個(gè)相對(duì)固定水平。

　　車(chē)德銳表示，境外人士在莞置業(yè)比例呈現(xiàn)一個(gè)下降趨勢(shì)。根據(jù)目前情形的預(yù)估，境外人士在東莞置業(yè)比例可能維持在10%左右。

　　影響

　　“限外令”對(duì)東莞樓市影響較小

　　業(yè)內(nèi)人士普遍分析認(rèn)為，政府下發(fā)《通知》表明了政府的調(diào)控決心。但由于東莞市境外個(gè)人購(gòu)房多用于自住，以及當(dāng)前所占購(gòu)買(mǎi)份額，《通知》對(duì)東莞樓市影響較小。

　　車(chē)德銳認(rèn)為，住建部與國(guó)家外匯管理局發(fā)布《通知》的目的，主要是避免熱錢(qián)流入樓市，擾亂市場(chǎng)秩序，從源頭卡住熱錢(qián)流入。但是東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)比較特殊，二手房交易時(shí)間較長(zhǎng)，限制了資金的流動(dòng)，東莞房地產(chǎn)價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定，不適合短期熱錢(qián)投資。

　　他進(jìn)一步指出，目前在東莞置業(yè)的境外人員之中，港人基本上處在一個(gè)拋售的階段。因?yàn)橄愀鄯�律�?guī)定，如果在內(nèi)地有房產(chǎn)，將不能享受香港的公房福利，這一規(guī)定讓許多港人拋售在東莞的房產(chǎn)。臺(tái)灣居民則喜歡群居，喜歡將房子買(mǎi)在一起，買(mǎi)的房子也是自住。

　　境外人士限購(gòu)之后，將只影響個(gè)別針對(duì)臺(tái)商銷(xiāo)售的樓盤(pán)。至于除了港澳臺(tái)之外的外國(guó)人，他們習(xí)慣了租房制度，況且有住房補(bǔ)貼，在東莞置業(yè)更少。境外置業(yè)者比例趨少�！跋尥饬睢钡陌l(fā)布，對(duì)市場(chǎng)影響也就不大。

　　專(zhuān)家聲音

　　對(duì)樓市影響小

　　對(duì)投資者信心影響大

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任林江認(rèn)為，境外人士限購(gòu)對(duì)房產(chǎn)影響甚小，但影響的是投資者對(duì)房產(chǎn)投資的信心。

　　延伸閱讀

　　“限外令”

　　不是新東西

　　其實(shí)在2006年國(guó)家就出臺(tái)過(guò)類(lèi)似“限外令”，“限外令”不是新東西。

　　記者了解到，2006年商務(wù)部等六部委聯(lián)合出臺(tái)了“171號(hào)文”，其中規(guī)定：境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買(mǎi)商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。

　　比較可知，新“限外令”是“171號(hào)文”的升級(jí)版，將“自住、自用商品房”，明確為“只能購(gòu)一套住宅”，或者只能購(gòu)買(mǎi)注冊(cè)城市購(gòu)房辦公所需房屋。

　　政策漏洞

　　境外人士可曲線(xiàn)購(gòu)房

　　盡管出臺(tái)了“限購(gòu)”政策，但是，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，限制境外人員購(gòu)房的政策仍存在規(guī)避空間。

　　“限外令”規(guī)定，符合條件的境外個(gè)人每人限購(gòu)一套住房，并非每戶(hù)限購(gòu)一房。也就是說(shuō)存在夫妻可人手一套住房的情形發(fā)生。境外人士個(gè)人購(gòu)房后，其親屬仍可購(gòu)房。另外，有房產(chǎn)銷(xiāo)售人員介紹，即使是不滿(mǎn)足購(gòu)房條件的境外人士，可以通過(guò)與中國(guó)人合買(mǎi)房，再做權(quán)屬分割的方式購(gòu)房。

　　除此之外，業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，境外個(gè)人在內(nèi)地購(gòu)買(mǎi)房屋的條件是，需要有關(guān)部門(mén)出具在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)等證明以及一份境內(nèi)無(wú)其他房產(chǎn)的書(shū)面承諾。這些證明以及承諾書(shū)均存在造假的可能性，房產(chǎn)管理部門(mén)很難一一監(jiān)控。《通知》限購(gòu)的效果可能會(huì)打一些折扣，削弱了防止境外熱錢(qián)涌入樓市的初衷。不過(guò)該人士亦表示，結(jié)合東莞情況而言，東莞很少境外炒房客，購(gòu)房者多為自住，這種情形將可能很少發(fā)生。

　　市房管局：

　　東莞是否對(duì)外地人限購(gòu)

　　要聽(tīng)市政府意見(jiàn)

　　隨著樓市調(diào)控的力度不斷加大，廣州、深圳、上海等一線(xiàn)城市先后出臺(tái)政策，限制外地人或者本地人口購(gòu)房數(shù)量。

　　此次，東莞出臺(tái)“限外令”，引起了公眾對(duì)其是否對(duì)境內(nèi)個(gè)人限購(gòu)的猜測(cè)。

　　那么，東莞市是否會(huì)限制境內(nèi)個(gè)人購(gòu)房數(shù)量呢？

　　市房管局局長(zhǎng)張偉華接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，尚未接到相關(guān)通知，是否對(duì)境內(nèi)人士限購(gòu)需要聽(tīng)取市政府意見(jiàn)。一位房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，上海、廣州等一線(xiàn)城市需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，東莞市不屬于這一范圍內(nèi)，結(jié)合東莞房地產(chǎn)實(shí)際，東莞房?jī)r(jià)很穩(wěn)定，與廣州和深圳相比，東莞房?jī)r(jià)上漲不是很厲害，不存在限購(gòu)的問(wèn)題。